Pokud uvažujete o koupi domu či bytu, možná slýcháte ze všech stran, že ceny nemovitostí jsou předražené. Tržní a odhadní cena nemovitosti je ve velkém nepoměru. Jak konkrétně vás to ovlivní při žádosti o hypotéku?
Zdálo by se, že cena nemovitosti je jen jedna, a to ta, za kterou ji prodává její majitel.
Ovšem ti, kteří už někdy nějakou nemovitost kupovali, většinou překvapeně zjistí, že jejich vysněný dům či byt může mít i tři cenovky. Jaké to jsou?
- Tržní cena je ta, za kterou je nemovitost prodávána. Stanovuje si ji majitel nemovitosti ve spolupráci s realitní kanceláří.
- Odhadní cena nemovitosti vás bude zajímat při koupi. Tzn. před podpisem smlouvy si zřejmě zajdete za expertním odhadcem nemovitostí, aby vám zjistil, zda prodejní cena odpovídá hodnotě nemovitosti.
- Bankovní odhad ceny při schvalování hypotečního úvěru. Při žádosti o úvěr na bydlení stanoví bankovní odhadce hodnotu nemovitosti. Tento typ odhadu je nepřísnější a většinou stanoví hodnotu nemovitosti nižší, než je její cena. Slouží to jako pojistka pro případ, kdyby klient nemohl úvěr splácet a dluh by se musel vyřešit prodejem nemovitosti.
Tržní a odhadní cena nemovitosti při žádosti o hypotéku
Co se stane, když cena nemovitosti bude výrazně vyšší, než její hodnota? V takovém případě budete muset vynaložit více vlastních zdrojů. Ukažme si to na konkrétním příkladu.
Dejme tomu, že máte zájem o koupi bytu za 3 miliony Kč. Dnešní podmínky hypotečních úvěrů jsou takové, že musíte vynaložit určité procento vlastních zdrojů (minimálně 10 % z ceny nemovitosti). Tzn. banka vám půjčí 90 % z ceny nemovitosti a 10 % musíte uhradit ze svého. V případě bytu to činí 300 000 Kč.
Ovšem při zkoumání nemovitosti banka odhadne hodnotu nemovitosti jenom na 2 600 000 Kč. Co to znamená pro vás?
Banka vám půjčí 90 % z odhadní ceny nemovitosti, tzn. 90 % z 2 600 000 Kč, tzn. 2 340 000 Kč. Zbytek musíte doplatit sami. Tudíž namísto plánovaných 300 000 Kč budete muset doplatit 660 000 Kč.
Tržní a odhadní cena nemovitosti se může výrazně lišit hlavně v Praze a Brně.
České nemovitosti jsou příliš nadhodnoceny
Česká bankovní asociace provedla analýzu napříč realitním trhem. Zjistilo se, že tržní ceny nemovitostí jsou až o 20 % vyšší, než je jejich reálná hodnota.
Míra nadhodnocení je v roce 2019 vyšší než loni. Z toho důvodu Česká národní banka neplánuje upustit od svých opatření, týkajících se výše vlastních zdrojů a podílu hypoteční splátky na měsíčním příjmu žadatele.
Podle ČNB je problematické hlavně to, že vysoké procento žadatelů nepořizuje nemovitost pro vlastní bydlení, ale na investiční účely, tzn. za účelem pronájmu.
Centrální banka doporučuje, aby komerční banky byly u těchto typů hypotečních úvěrů obezřetnější a v případě, že klient žádá o hypotéku na pronájem, poskytovaly úvěry s nižším LTV, ideálně 60 %).
Tzn. ti žadatelé, kteří si berou hypotéku na investiční byt, by museli vynaložit 40 % z ceny nemovitosti. Tím by se ztížil přístup k hypotékám u určité skupiny klientů, což by mohlo mít vliv na snížení cen nemovitostí.
Tip! Ušetřete na hypotéce desítky tisíc korun. Naše porovnání hypoték vám umožní udělat si okamžitý přehled o úvěrech na trhu a vybrat hypotéku, která je pro vás nejvýhodnější.